Что делать, если застройщик нарушает сроки сдачи дома в эксплуатацию

Как правило, квартиру на стадии строительства можно купить дешевле, чем готовое жилье. Но часто люди сталкиваются с недобросовестными застройщиками, которые задерживают сдачу домов и квартир.

Разбираем алгоритм действий на случай, если Вы купили помещение по договору долевого участия, а застройщик просрочил его сдачу.

Когда срок сдачи дома считается просроченным

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, обязательное условие договора долевого участия (далее — ДДУ) — это срок передачи объекта дольщику.

1. Конкретная дата;
2. Конкретный квартал года, то есть период в течение 3 месяцев;
3. Двойная дата — застройщик указывает ориентировочную дату введения дома в эксплуатацию и срок, в течение которого он передаст ключи от квартиры после этого.

Может ли застройщик перенести срок сдачи дома

• Подрядчики задержали поставку сырья, материалов или оборудования;
• Появились административные барьеры;
• Долго подключают коммуникации к дому;
• Появились обстоятельства непреодолимой силы или наступили стихийные бедствия;
• Не хватает финансов.

Как застройщик должен переносить сроки сдачи дома: дополнительное соглашение

Если застройщик не успевает достроить объект в утвержденный срок, он должен действовать согласно положениям ч. 3 ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве». Максимум за 2 месяца до окончания срока организация обязана уведомить дольщика и направить ему предложение о переносе сроков сдачи дома. Такие изменения условий ДДУ оформляются в виде дополнительного соглашения.

Участник долевого строительства вправе не подписывать соглашение — в законе нет такой обязанности. Это следует из положений ст. 450 Гражданского кодекса РФ: изменить договор можно по соглашению сторон.

1. Взыскать неустойку за период просрочки первоначального срока. Дольщик сможет потребовать выплату компенсации, только если застройщик нарушит новый срок, который установлен в дополнительном соглашении. Неустойку будут рассчитывать от этой даты, так как юридически дольщик согласился изменить условия договора.
2. Расторгнуть ДДУ и вернуть деньги. После подписания соглашения у дольщика будет такое право, если строительная организация отложит новый срок на 2 месяца.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу объекта

У дольщиков есть два способа защитить свои права, если строительная организация не сдала дом вовремя: взыскать неустойку или расторгнуть ДДУ.

Взыскание неустойки

За превышение срока сдачи объекта с застройщика можно взыскать неустойку за каждый день просрочки. Такое право дольщикам дают положения ч. 2 ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве». Размер компенсации составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от стоимости договора. Если участник долевого строительства – гражданин, размер неустойки увеличивается в двукратном размере.

Помимо неустойки, дольщик может взыскать с застройщика причиненные убытки на основании ст. 10 Закона «Об участии в долевом строительстве».

1. Направить претензию заказным письмом. Дольщик может потребовать выплатить компенсацию и до, и после приемки жилья.
2. Подать исковое заявление в суд, если застройщик отказался выплатить неустойку или не ответил на претензию. В таком случае с организации могут взыскать не только компенсацию, но и штраф в размере 50% от суммы.

Расторжение ДДУ

Дольщик может расторгнуть договор без согласия другой стороны, если застройщик просрочил сдачу объекта на 2 месяца. Организация должна вернуть стоимость договора с процентами в течение 20 дней. Такое право дает ст. 9 Закона «Об участии в долевом строительстве».

1. Стадия строительства дома. Если объект почти готов, расторжение договора может оказаться для дольщика невыгодным: скорее всего, рыночная стоимость объекта вырастет. Тогда эффективнее потребовать выплатить неустойку. Если же до конца строительства еще далеко, можно расторгнуть ДДУ, вернуть деньги и вложить их в покупку другого жилья.
2. Средства, с помощью которых оплачен ДДУ. Если дольщик покупал жилье в ипотеку и решил расторгнуть договор, застройщик должен вернуть только сумму без уплаченных банку процентов.

Как государство защищает деньги дольщиков: эскроу счет

В 2019 году в России провели реформу долевого строительства, чтобы обезопасить расчеты между сторонами ДДУ. Теперь при заключении сделки дольщик вносит плату за квартиру на эскроу счет, где деньги лежат до ввода дома в эксплуатацию.

Застройщик использует для строительства объектов собственные или кредитные средства — он получит деньги с эскроу счета после того, как выполнит условия договора.

Если застройщик нарушил сроки сдачи объекта или обанкротился, эскроу счет гарантирует дольщику возможность вернуть уплаченные деньги. При этом такая система обеспечивает безопасность сделки и для строительной организации: покупатель может забрать средства с эскроу-счета, только если застройщик не выполнил условия ДДУ.